2月9日，“京東31億元拿地”詞條登上微博熱搜，在一眾娛樂、生活詞條中獨樹一幟。京東劉強東31億元拿地背后的話題討論從兩方面討論一下：

畢竟早在2016年11月，劉強東參觀京東宿遷呼叫中心新建的員工宿舍后，當即霸氣喊話：“京東員工宿舍每間最多住2人，工作滿3年以上的員工每人單獨一個房間�！�

這還不是劉強東對宿遷一地員工宿舍提出的建設標準，而是要全國京東宿舍都照做。

六年過去，京東員工數早已從12萬漲至超54萬，翻了兩番多。京東建宿舍的速度，顯然很難跟上員工持續攀升的住房需求。如果新得地塊真能用來建宿舍，將會造福不少員工。

京東劉強東31億元拿地背后的話題討論1

31億拿下“多規合一”地塊

根據北京市規劃和自然資源委員會公示的信息，北京越新房地產開發有限公司于2月7日以31.12億元競得北京亦莊一塊71668平方米的土地。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會

而天眼查顯示，北京越新房地產開發有限公司（下稱“北京越新”）成立于2022年12月13日，并在同年12月19日核定通過了房地產開發企業二級資質，疑似實際控制人為JD Glory Development XII (HK) Limited。

北京越新此次競得的地塊為：北京經濟技術開發區亦莊新城0303街區F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地塊B4綜合性商業金融服務業用地、S4社會停車場用地、R2二類居住用地、A334托幼用地。

從地理位置上看，該地塊位于亦莊核心區，臨近地鐵站，正對京東集團總部，周邊產業布局緊密，可以說是黃金位置；從土地價值看，這是一個不可多得的“多規合一”地塊，集商業、住宅、幼兒園等于一體。

這里特別需要關注，也是引發廣泛討論的就是，地塊中規劃了一塊二類居住用地和一塊托幼用地。

其中，二類居住用地規模達到1.99萬平方米，具體建造標準要求是：建筑高60米，地上建筑規模4.975萬平方米，綠地率超過30%。該地塊需包含社區衛生服務站、社區養老服務站、社區綜合文化室各1處，開發企業代建后要移交相關部門。

同時，該住宅地塊需執行套內“7090”政策，也即建筑規模中套內建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達到開發建設總面積的70%以上。指導售價，則在5.8萬元/平米。

90平米一直是滿足自住人士基本需求面積最小的戶型，由于功能齊全、購買門檻較低、稅費低、性價比高，往往最受購房者歡迎，轉手率也最高。開發商通常在滿足家庭三房功能需求同時，都會盡可能控制面積不超過90平米。

換言之，京東拿下的地塊建設住宅，主要面向價格較為敏感、擁有長期居住需求的剛需客群。

除此之外，該地塊的7%左右（5034.8平方米）將被用作托幼用地，最終建筑規模在4000平方米左右，規劃是一個擁有12班的幼兒園，建成后需移交相關主管部門。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會

這樣一塊商業價值高但用途復雜的綜合用地，自然對競拍方建造能力提出了挑戰。從結果來看，該地塊從1月19日開始掛牌競價，起始價即31.12億元，最終京東即以起拍價拿下。

京東劉強東31億元拿地背后的話題討論2

土地用途引發多方猜測

事實上，這已經不是京東首次在北京拿地。

自“情定”亦莊以來，京東已經陸續在此拿下多個地塊，涵蓋總部大樓、研發中心等位置，據不完全統計，截至目前京東在亦莊拿地總投入已經超100億元，這些地塊基本都是商業辦公用地。所以，此次拿下的“多規合一”地塊用途就備受關注。

一個說法是，京東可能有進軍房地產行業的想法，這也是每次京東拿地后市場都會做出的猜測。

而從過往的發展歷程看，京東拿的地也都是做辦公用途，或是物流地產建設；其在房地產領域的業務，主要是通過做線上銷售服務平臺的模式展開，沒有直接做地產開發商的跡象。

另一個說法則是，京東要建商業綜合體，為員工建宿舍。這也是所有人喜聞樂見的結果，期待能有更多“福利房”釋放出來。

畢竟劉強東不止一次關心員工住房問題，非常重視解決員工這部分需求。去年11月，他就在全員信中宣布，京東集團拿出100億元人民幣，為包括全體德邦兄弟們在內的所有集團基層員工設立“住房保障基金”。